股票主力怎么操盘 央企地产商华东老大消失了

　　文/乐居财经 严明会

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　　今年，重新回归上海的华润置地，推货节奏又快又猛，还在宝山南大打造了现象级红盘——中环置地中心·润府（备案名：铂润名邸）。

　　7月底，中环置地中心·润府四批次204套房源开盘，延续了前三期的好成绩，当天全部售罄。成为2024年1月至7月上海市场销售面积和销售套数的双料冠军。

　　中环置地中心润府于今年3月底首次开盘，四个批次累计推出995套房源。第一批次260套房源，580组客户认购，瞬间售罄；第二批次253套房源，410组客户认购，再次售罄；第三批次278套房源，429组客户认购，依旧售罄。

　　项目所在的上海宝山区大场镇丰翔路地块（W12-1310单元07-01、36-01、37-01、40-01地块），由华润置地于去年10月份以70亿总价摘得，拟打造集购物中心、甲级办公楼和品质住宅为一体的TOD综合体，住宅联动价6.9万/㎡。

　　因围标事件，华润置地失去了上海土地市场三年。2023年回归后，华润置地斩获虹桥润璟、观宸润府、丰翔路综合体、江川以及和华发的南翔地块5宗地块，共斥资约244.37亿元，位列去年上海拿地全口径金额排行榜榜首。

　　但今年截至目前，华润置地虽有参拍，但还未在上海拿到地块。

　　外环外的去化压力

　　拿地节奏在加快的同时，华润置地加快了开发速度。

　　上述丰翔路地块，华润在拿地仅7小时后便公示了项目规划，完全由华润置地独立操盘；去年8月1日，华润拿下浦东川沙热门地块10天后就公示了设计方案，105天后就公开了华润观宸润府的实景示范区、样板间；10月24日，华润以70亿元底价竞得宝山大场地块，当天，该项目住宅部分的设计方案就出现在了宝山区政府网站。

　　今年上半年，华润置地迎来供应量的高峰，拿下上海操盘面积第一，全口径销售金额第三名。但由于多个项目在外环外板块，去化压力犹在。

　　去年，华润在上海推出了前滩润璟（备案名：东方瑞园）、虹桥润璟（备案名：虹桥璟庭）、观宸润府（备案名：东曜润庭）等项目。今年，华润置地推出了闵行映江润府（备案名：映江名邸 ）、华润华发时代之城等项目。销售情况有喜有忧。

　　前滩润璟在2023年的5月、10月先后3次开盘，总套数496，目前仅剩3套在售。

　　观宸润府于去年12月22日第一次开盘，之后在今年的2月、4月、5月又加推了3次。总套数706，已售套数673，去化率约95.2%。

　　虹桥润璟顶着大虹桥3年来唯一超低密全洋房社区的头衔，去年10月首开，开盘当天卖了150多套，去化率不足6成。后又于去年12月和今年4月加推。总套数632，目前可售总套数237，去化率62.5%。

　　项目遭遇滑铁卢有两大痛点，其一、项目离地铁口稍远，其二、在户型上结构单一，从92m²直接跳到198m²，没一点缓冲。

　　今年5月底，华润置地闵行映江润府开盘，共推出224套房源，有消息显示，该批次获160组客户认购，认购率71%；6月底二次开盘推出154套房源。共有378套房源，已售233套，目前还有145套可售，去化率61.6%。

　　今年，华润置地在上海土拍两度现身。

　　3月中旬，上海2024年首轮土地出让。华润置地参拍了闵行区的重磅地块——古北社区地块。保利发展、招商蛇口、中海地产、越秀地产、华发和中铁置业联合体、建发等房企均在参拍之列。

　　7月9日，上海市迎来土地出让恢复“价高者得”规则后的首场土拍，其中关注度较高的是杨浦区平凉社区88街坊02H1-01地块，地块竞价到第30轮时，包括华润置地、中海地产等在内的4家决定放弃。

　　消失的高级副总裁

　　华东大区是华润置地重要的业绩来源之一。据2023年年报，期内华东大区占华润置地整体签约额的28.6%，在所有区域公司中位列第一；期内华东大区结算营业额占合计结算营业额的20.6%。

　　截至2023年末，华润置地华东大区的总建筑面积为884.71万平方米，权益建筑面积562.1万平方米。

　　今年1月，有消息表明，华润置地高级副总裁、华东大区董事长兼东北大区董事长孔小凯已于近期离任。

　　最后一次公开露面是在去年10月29日，在由深圳产城融合促进会主办的“产城领袖·湾区对话”的会议上，孔小凯参与了座谈交流。

　　有媒体指出，去年10月坊间就有消息称孔小凯被带走调查。

　　2022年年报中，孔小凯还位列华润置地高级副总裁。今年4月份发布的2023年年报中，已经搜索不到孔小凯的名字。

　　孔小凯是华润置地多年的老臣和核心高管。早在2000年，孔小凯正式加入华润集团，曾任职于华润（深圳）有限公司、华润新鸿基房地产（杭州）有限公司。2010年，他升任华润置地副总裁，并兼任两广（广东、广西）区域的负责人。

　　2016年，孔小凯进一步获委任华润置地高级副总裁，同时兼任公司华南区域的总经理。在华南区域任职期间，孔小凯助力华润置地实现了粤港澳大湾区9座核心城市的全面布局。

　　2021年初，孔小凯调任华东大区担任董事长，同年8月左右又出任华北大区的董事长。

　　今年2月，华润置地官宣组织架构调整，由原来七大区域变为“华东、华南、深圳、北方、中西部”五大区域，华东大区设有上海、苏州、杭州、宁波、南京、合肥六大片区公司。

　　原华润杭州总经理娄山杰调任上海总经理，但人事调动中并未透露有关华东大区董事长的人选。今年5月，娄山杰担任起华润置地（上海）有限公司的法定代表人。

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责任编辑：刘万里 SF014股票主力怎么操盘